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情势变更原则：指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
在我国房地场市场过热和房价过高的大背景下，国务院引导各地陆续出台购房限购政策，以限制房价过快上周的势头。在限购政策陆续出台的过程中，各地不断爆出因“限购令”而导致合同无法履行，起诉要求退还定金、购房款的案例，此时购房者往往用“情势变更原则”来抗辩。笔者认为，此类案例并不能都适用情势变更原则，应该分情况而论：如果购房人在限购令出台之前签订购房合同，之后国务院或本地出台限购令，导致购房后无法过户等不利后果的，属于情势变更，购房人可以请求解除合同并返还定金、购房款。反之，则不能以此要求返还定金、购房款。
案例一
四川岷江房地产开发有限公司与曾某、成都广合房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷案
【案件基本信息】
1、裁判书字号
（2012）成民终字第4156号
2、案由
房屋买卖合同纠纷
3、当事人
上诉人（原审被告）四川岷江房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）曾某。
原审被告成都广合房产咨询有限公司。
【基本案情】
广合公司系岷江公司委托销售代理机构。2010年12月26日，原告曾某向被告岷江公司支付购房定金20000元。2011年1月23日，曾某与岷江公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。曾某与岷江公司在《商品房买卖合同》中约定，曾某购买位于四川省都江堰市胥家镇实新村5组岷江公司开发的“山水田园”7栋3单元5层18号住房一套，套内建筑面积42.84平方米，双方以套内建筑面积计算总房款为180478元。双方另在《商品房买卖合同补充协议》中约定，已付定金转为本期房款，余款90000元由曾某申请十年银行“个人住房抵押贷款”的方式支付。若银行最终拒绝为曾某办理按揭手续，则视为曾某违约，岷江公司有权单方面解除合同及本补充协议，并由曾某向岷江公司支付房屋总价款10%的违约金；岷江公司在扣除曾某应承担的违约金等费用后，应于30日内将曾某已付房款的剩余部分无息退还曾某。合同签订后，曾某于2011年1月25日再次支付购房款70478元。之后，由于国家、四川省、成都市的“限购令”相继出台，曾某的住房按揭手续未能办理，曾某和岷江公司就余款能否分期付款进行协商，双方对分期付款的年限不能达成一致。
曾某遂于2011年12月6日诉至原审法院，请求判令：1、解除曾某与岷江公司签订的《商品房买卖合同》；2、岷江公司、广合公司共同退还曾某支付的购房款90478元并支付2011年1月25日起至2012年1月5日止的利息；3、本案诉讼费由岷江公司、广合公司共同承担。
【案件焦点】
1、因政府限购令导致不能办理银行按揭贷款，《商品房买卖合同》能否解除？
2、《商品房买卖合同》解除后的的归责问题？
【法院裁判要旨】
都江堰市人民法院审理认为：
一、曾某与岷江公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效合同，双方皆应依约全面、及时地履行合同。曾某依约履行了支付购房首付款的义务，同时也提交了办理按揭所需的相关资料，岷江公司也履行了为曾某办理按揭义务。但在国家、四川省、成都市的“限购令”出台后，按照成都市“限购令”的规定，曾某不符合按揭贷款的条件，银行拒绝为其办理按揭贷款，双方亦未对余款的支付方式和支付年限达成一致，导致合同不能继续履行，不能归责于曾某、岷江公司双方。岷江公司以双方“若银行最终拒绝为曾某办理按揭手续，则视为曾某违约”的约定抗辩曾某违约的理由不能成立，故曾某要求解除双方签订的商品房买卖合同，岷江公司退还其已付的购房款的诉讼请求，予以支持。
二、曾某要求岷江公司按人民银行同期贷款利率支付其从2011年1月25日最后一次交款之日起至2012年1月5日开庭之日止的利息，岷江公司关于导致合同不能继续履行的原因是“限购令”的出台，不能归责于岷江公司，其不应支付利息的抗辩与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人”的规定不符，其抗辩理由不予采纳。
三、曾某要求广合公司承担连带责任，但未提交广合公司承担连带责任的法律依据和事实依据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对曾某的该项诉讼请求不予支持。
综上，都江堰市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除曾某与岷江公司于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同》；
二、岷江公司于判决生效之日起十五日内退还曾某购房款90478元；
三、岷江公司于判决生效之日起十五日内按照人民银行同期贷款利率向曾某支付上述款项从2011年1月25日起至2012年1月5日止的利息；
四、驳回曾某对广合公司的诉讼请求。
被告四川岷江房地产开发有限公司不服判决，持原审意见提起上诉，请求二审法院依法改判。
成都市中级人民法院审查确认了一审查明的事实。并补充查明，双方于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同补充协议》还约定：出卖人为买受人提供指定银行办理“按揭贷款”，若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，则出卖人不予提供任何资料、手续和担保等方面的配合，并不承担任何责任。买受人应于签订合同及补充协议的20日内，与贷款银行签署“按揭贷款”所需全部合同、表格，并按贷款银行的要求提供所需全部资料、按要求付清所需的各项（含公证或律师见证、保险等）费用，并保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，逾期未办理则视为买受人逾期付款。
成都市中级人民法院认为：曾某与岷江公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。双方约定的付款方式是按揭付款，曾某已按约向岷江公司支付了定金及首付款，并提供了办理按揭所需的相关资料，岷江公司也在代为办理曾某的按揭贷款手续。在办理银行按揭贷款过程中，岷江公司未提供证据证明其明确告知曾某按银行所要求应提供的按揭资料内容，且在国家、四川省、成都市的房屋“限购令”出台后，经按揭银行审查，曾某不符合按揭贷款的条件，按揭银行拒绝办理按揭贷款，双方在此情况下也未对房屋余款的支付方式和期限等达成一致，致使合同不能继续履行。原审法院认定案涉合同不能继续履行不能归责于双方，并根据曾某的诉请内容判令双方合同解除，此认定和裁判有事实和法律依据，本院对此予以确认。岷江公司上诉认为曾某违约无权要求解除合同，因其未提供证据证明曾某未支付银行按揭贷款的原因在于曾某，故其上诉意见无合法依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”曾某诉请判令岷江公司退还已支付的购房款并承担资金利息的请求符合上述司法解释相关条款的规定，岷江公司上诉认为其不应支付利息的理由不能成立，本院不予支持。
成都市中级人民法院作出（2012）成民终字第4156号民事判决：驳回上诉，维持原判。
【律师观点】
本案中，法官在裁判时就适用了情势变更原则解除了合同。原告曾某与被告四川岷江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的行为是发生在政府“限购令”政策之前的，因政府“限购令”导致原告曾某按揭贷款无法完成，合同无法履行，这种情况下就属于情势变更，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。最后法院判决解除双方签订的购房合同，并退还购房款及其利息。
案例二
【案件基本信息】
1、裁判书字号
天津市第一中级人民法院（2012）一中民四字第814号民事判决书
2、案由：商品房买卖合同纠纷
3、当事人
原告（上诉人）：郑某、高某
被告（被上诉人）天津团泊置业有限公司
【基本案情】
原被告于2012年2月11日签订《楼宇认购书》，约定原告认购被告位置位于光耀雅苑二期的某号房屋，原告认购单位售价2236521元，按原告选择的银行按揭付款方式，享有一口价折扣，最终实价为1832354元。认购书签署当日，原告交了50000元定金，并约定应7日内交首付款。至成讼时，原告未交付首期款及余款。原、被告签订此《楼宇认购书》之前，原告郑某、高某名下已有三套房产：郑某名下两套均位于天津市南开区，高某名下一套位于天津市北辰区。
庭审中进一步查明，2011年1月26日，国务院发布了国办发[2011]1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作相关问题的通知》，规定“原则上对已拥有一套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”2011年2月18日，天津市发布了津政办发[2011]19号《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》，规定拥有1套住房的本地户籍居民家庭……限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭……要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。
另查明：被告于2011年12月已取得《天津市商品房销售许可证》。
【案件焦点】
违反限购令后违约金退房定金是否应该退还。
【法院裁判要旨】
天津市静海县人民法院经审理认为：
一、新政策出台是一个逐步演变的过程，其带来的风险本可以防范和控制，而原、被告签订的《楼宇认购书》在国办发[2011]1号和津政办发[2011]19号两个“限购令”之后，且原被告签订的《楼宇认购书》第十条约定“在签署本协议之前，乙方（本案原告）已对调控政策及对购房或按揭贷款的影响有充分、合理的预期，乙方若因上述原因造成不能购房的，并且上述情形发生起7日内不能全额交付房款、办理购房手续的，甲方有权将上述房产收回另行出售，乙方已付定金不予退还”，被告已尽到提醒注意义务。据此，应当推定原告已知悉相关限购政策，原告关于只在《楼宇认购书》签订之后才知道限购令的主张，难以自圆其说。原告在已拥有三套商品房的情况下，与被告签订《楼宇认购书》导致合同目的不能实现，自身存在过错，应当承担不利后果。二、对于庭审中原告提出的被告在洽谈购房过程中存在诱导原告避开限购令行为的主张，原告并未提供相应证据加以证明，本院不予支持。三、国办发[2011]1号和津政发[2011]19号文件，均系国务院和天津市政府指导和调控房地产市场的规范性文件，属政策范畴，对居民及其家庭的商品房买卖行为产生着直接影响和法律后果，如果购房人违反限购令购买商品房，则导致在限购期间无法办理产权过户、备案和房地产登记，但只要原被告签订的《楼宇认购书》内容合法、意思表示真实，其仍然成立并生效。基于此，一方违约就应当承担定金罚则之不利后果。
综上，此案调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第三十三条、第四十四条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告郑某、高某要求被告天津团泊公司退还定金50000元的诉讼请求。
郑某、高某持原审意见提起上诉，请求二审法院依法改判。
天津市第一中级人民法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案系商品房预售合同纠纷。郑某、高某系完全民事行为能力人，团泊置业有限公司具有涉案房屋的《天津市商品房销售许可证》，一审人民法院认定双方所签《楼宇认购书》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应严格依约履行是正确的。郑某、高某与团泊公司所签《楼宇认购书》的时间在国办发[2011]1号和津政发[2011]19号两个“限购令”之后，郑某、高某关于只在《楼宇认购书》签订之后才知道限购令的主张，因未提交证据予以证明，一审人民法院不予采信并无不妥。双方签订《楼宇认购书》约定“在签署本认购协议之前，乙方（郑某、高某）已对调控政策及对购房和按揭贷款的影响有充分、合理的预期，乙方若因上述原因造成不能购房的，并且在上述情绪发生起7日内不能全额交付房款、办理购房手续的，甲方有权将上述房屋收回另行出售，乙方已付定金不予退还”。故郑某、高某主张解除合同、主张全额返还定金，因团泊公司已经履行了合同约定的告知义务，现因上诉人自身原因未能在双方约定的期间交付购房款、办理购房手续，系上诉人违约行为所致，故一审人民法院对上诉人请求返还定金的诉讼请求不予支持是正确的。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并未不妥。上诉人的上诉请求，缺乏试试和法律依据，本院不予支持。
【律师观点】
本案属于“限购令”出台在购房行为发生之前，郑某、高某签订的《楼宇认购书》时，当地的已经相继出台了国办发[2011]1号和津政发[2011]19号两个“限购令”，郑某、高某应当对房地产调控政策及对购房和按揭贷款的影响有充分、合理的预期，然而郑某和高某在明知自己名下已有多套房屋，不能再购买的情况下仍然与团泊置业有限公司签订《楼宇认购书》，这种情况若要解除合同的话，就不应适用情势变更原则。此时，高某、郑某可以选择继续履行合同承担房屋不能过户的风险，或者选择解除合同承担定金罚则的不来后果。
作者：梁天海
单位：四川建永律师事务所
